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酒店經紀
發表於 2020-11-19 22:31:48
越南，我們海外房產投資系列的收官文。
這些年，因為旅游，前後去過三次越南，給我留下最大的印象是“盡情享受新台幣”。
在很多媒體上，越南被認為有望成為“下一個泰國”，于是它逐漸成為炒房客的新目標。
能買？表面看的確是非常好的投資。
Ao dai 的越南女孩的肖像
外國人能隨便買買買？部分開禁
外國人能在越南買房，是從2015年才開始。之前想買，只能通過越南本地人代持。
按照新《住房法》，只要是持有合法簽證進入越南的外國人，都可以買房，但只能購買公寓，使用期限是50年，到期可免費續約一次，可以把它看成100年產權。
每人在一個公寓小區，或一個坊級行政區劃，最多只能擁有一套房屋。另外，外國人在一個小區的公寓內，不得擁有超過總數30％的單位。
由于產權的限制，外國人如果想買二手房，只能向外國人買，如果想賣二手房，可以賣給當地人和外國人。
另外，外國人在越南買房，無法在銀行貸款。不過有的開發商允許根據開發進度分期付款。
實際上，在越南流通的房子包括獨棟和公寓。
獨棟非常受到本地人的歡迎，每年漲幅能達到25-35%，一棟比較好的獨棟都是100萬美元起，但因為有永久產權和土地所有權，所以外國人沒辦法買。
很多文章鮮有提到，越南現在並沒有極樂進入商品房時代。
像很多河內長大的人都有自己的地，可能很大，也可能很小，但高度不限，所以就有了傳說中的天地樓，風格各異。
我曾經見到，一個家族都擠在一棟樓里的情況，而且還在不斷往上加蓋。
為什麼會要擠在一起住？相比收入，越南房價已經高的根本買不起。貸款？接近10%的房貸利率，本地人根本扛不住。
租售比怎麼樣？的確很理想
越南的兩大城市河內和胡志明市，相當于台灣的台北和台北酒店，一個是政治中心，一個是經濟中心，這也是很多人投資的重點區域。
當然，這兩年，芽莊和峴港也成為新的目的地，這不就是照抄海南模式嘛。
胡志明市這幾年變化很大，不過放在酒店，也就2-3線城市的規模，但房價顛覆你的想象力，根本就是“畸形”發展！
第1郡（相當于浦西黃浦江畔），7500美元/平
第4郡，3000-4000美元/平
平盛郡，2500美元/平
第7郡，2000-2500美元/平
第11郡，2500美元/平
第2郡（相當于台北酒店陸家嘴），2000-2500美元/平
之前，我還在第1郡看到一個9000美元/平的公寓項目，確認貨幣單位沒有寫錯。胡志明市內在建設輕軌，輕軌車站附近步五分鐘以內的樓盤價格也在張。
目前，投資越南地產的幾乎都是外國人，韓國人最多，其次就是台灣人。
為什麼是韓國人？在越南近20年的經濟發展中，影響最大的國家就是韓國。
首都河內的高樓、商圈和全台數以百計的工業區，基本都是韓國投資建設的，目前約有15萬韓國人在越南，這群人正式目標租客。
我大概了解一下，平盛郡SAI GON PEARL一個每平2500美元，面積100平的兩室一廳，一個月租金1200美元（比台北的租金都要貴），大約需要18年就可以收回購房成本，投資回報率在6%左右。
河內越南城市景觀
這在國內是不可想象的高！
越南公寓的物業費也是很高的。就拿上面那套來說，每平每月3元。當然，租客自理。如果托管的話，每個月收取8%的房租作為服務費。
關于稅費，購房時除了房款還有10%的增值稅和2%維修基金。持有時沒有任何稅費。賣出時賣方承擔交易額2%的交易稅。
接盤俠在哪里？不知道
胡志明市北邊平陽，西面隆安，東邊同奈，幾乎都是工業區。人薪水多少呢？底薪600萬，算上加班費能到800萬，折合新台幣2300元。
有人說，越南本國買房市場還沒有被開發。我想說的是，就算開發了，市區公寓也買不起呀！
最近一次去旅游，和私人導游聊過，她每個月的收入折合新台幣5000元，當地算高的，但也不敢買房。
天際線河內
當地年輕人，幾乎都是租房，要麼住家里，買房的都是去郊區（1800美元/平），所以越南的主要交通工具是摩托車，很少有人騎自行車。
等著外國人接盤？就目前來看，只有國人了，尤其旅游勝地芽莊，峴港，若干年後再賣給台北人？這不就是再造海南嘛！
問題是，一旦越南在旅游上的價格優勢不在，誰還會來呢？其他國家對越南房地產市場投資興趣，一直很淡。
未來最擔心的一個情況，就是有價無市。當然，河內和胡志明的優質房產，可以一直吃租，當ATM。
泡沫怎麼形成？韭菜質量問題
越南經濟這些年的發展，主要靠仿天朝當年的招商引資政策，吸引外資投入，依靠外資拉動經濟的增長。大量外資流入，房子就是最好的蓄水池。
很多人吹，越南經濟如何如何好，卻不說這幾年它也深受重創，前幾年房市的暴跌，今年的股市暴跌。
目前越南的樓市已經出現供需不平衡，畢竟本國老百姓還太窮，接盤能力遠低于外國人。
我不知道誰給那些自媒體勇氣，吹噓越南經濟，人均GDP才2186美元，也就是廣西省的水平。
泰國人口約為越南的三分之二，而人均GDP卻是越南的2.5倍，沒有GDP，怎麼持續推動房價？
Asia Islands Summer Boat Landscape
越南這一波發展是憑借廉價勞動力和區位優勢，以紡織業主導，這是有天花板的，服務升級不了，工業化上不去，就是一輩子打工仔的命。
即使這次貿易戰，部分服務從台灣轉移到越南，但大部分還是初加工，毛利率很難帶來財富效應。可以參考下台灣入世前五年，甦州和台南的房價。
貨幣貶值，極少人告訴你真相
2015年購房資格開放之前，越南的房價幾經波動，尤其是2013年，房價比最高時候縮水了30%。
這兩年恢復元氣之後，房價異動，河內和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地價也開始野蠻上漲，峴港的地價從15-17年已經翻了3倍，背後黑手越南政府。
在我看來，更大的麻煩是匯率波動。
1996年起算，美元兌越南盾（藍色），升值111.35%；同期美元兌新台幣（紫色），貶值16.59%。
換句話說，越南盾兌新台幣，貶值了127.49%。
而且從越南的國際收支看，匯率長期趨弱短期難以改變，經濟非常依賴出口和外資。
所以，房產長期投資，不得不考慮匯率損失的風險。
至于反華情緒，我倒覺得並沒有大家說的那麼嚴重，你反正也不會去住或者養老。
越南買房這一波，誰點的火，大家都清楚。
我想說的是，別以為自己是去抄底，就越南這個國家來說，現在根本不是底，不要被數據假象和信息不對稱迷惑。
幾個旅游城市就別踫了，幾乎都是深水炸彈，要動手也是兩個核心城市。短線毫無機會，長期的投資收租當取款機還可以。當然，具體情況還要具體分析。
作為這個系列的總結，我只想說，海外房產投資，必須明確非常非常明確自己的目的，選對國家和城市才是關鍵，最好自己“單獨”去兩次，找個當地的翻譯，就什麼都清楚了。
老南旁白
感謝石榴叔過去幾個月的調研，也感謝各位讀者的請加。到今天，我們這個海外購房系列，暫告一段落。
客觀的說，這個系列，以負面為主的初衷，在于網絡上關于海外購房的信息，幾乎清一色來源于房產中介，都是好好好，買買買。
還是需要一些客觀的反面意見，平衡下，讓大家能思考更多。如我們之前文章反復提醒的馬拉西亞。
此外，在這個逆全球化，全球貨幣緊縮的特別時段，海外購房的風險，前所未有，尤其是文中涉及的，均是發展台灣家。
買房，不是因為買的起，所以買。而是要買正真有價值的，更要買在自己能力範圍內的。
還有記住這句話︰余者為財，心足為富！
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