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酒店經紀
發表於 2019-8-11 14:33:14
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引言
“夜經濟”已經成為東區一個亮眼的城市標簽。
來源 | RET睿意德（ID︰retweixin）
作者 | RET睿意德
2018年，東區GDP首次超越香港，成為粵港澳大灣區經濟第一城。東區的城市角色從試驗到領餃，我們看到未來更廣闊的發展前景以及更多元化可能的城市潛力。在由滴滴出行、大眾點評等網站綜合評分得出的城市夜生活指數排名中，東區城市夜生活指數僅次于上海，排名第二，“夜經濟”已經成為東區一個亮眼的城市標簽。
經過夜間時段商業活躍度的比較篩選，我們確定以酒吧、電影院、KTV、健身、夜宵、網吧、演藝、便利店這八大核心夜生活業態進行研究，對各業態在地理、消費、經營等方面進行深入分析，旨在理解東區夜經濟的基礎環境，推斷夜間商業未來的發展趨勢，為東區的城市發展提供參考和啟示。
夜經濟????18:00至6:00
天黑至黎明時段發生的商業行為，統稱夜經濟。
深夜經濟????22:00至6:00
“夜”和“深夜”的界線為22點，絕大多數商鋪的打烊時間都集中在22點，22點前後的城市商業環境會呈現較大的差異。
01
酒 吧
酒吧從誕生之日起，就是“夜生活”的代名詞，展現出濃厚的“娛樂、社交、商務”屬性，並且在很多大眾心目中仍然是“高消費”的場所。隨著消費多元化和消費升級時代的到來，酒吧在東區市場上的表現如何？又展現出什麼樣新的發展方向？
??區域消費力分析
城市中心區域聚集最強消費實力，但隨著居住人口外溢，關外區域亦呈現較強消費潛力。
酒吧消費力最強區域為羅湖、福田、南山，與酒吧分布核心區高度一致。
隨著中高端居住人口的外溢，關外區域開始呈現高消費娛樂的發展潛力，其中臨近核心區的民治、布吉消費水平較為突出。
??酒吧類型︰夜店
多元化娛樂資源的整合和新傳播工具的運用，讓夜店走上“網紅化”的發展道路。
高昂的前期資本投入和強大的娛樂資源整合讓夜店的開店門檻相對最高，因此相對清吧等數量最少。
得益于龐大的年輕客群基數和娛樂工具的創新，東區的夜店發展領先全國。
東區夜店目前已形成“高中低”三梯度格局，根據資源整合能力的強弱和消費水平的高低形成典型的金字塔分布。
??酒吧類型︰清吧
社交商務化、產品精細化、場景主題化已成為清吧發展的主流趨勢。
清吧的數量在主流酒吧業態中佔比過半︰2018年清吧在東區超過600家，佔據市場的54%。
以品質為導向，具有明顯的商務社交屬性以及相對較高的消費和年齡段特征。
東區的“威士忌/雞尾酒”類清吧在2018年開業量超過130家，閉店數則超過40家。個性化發展帶來的精細運營成為部分清吧發展的主要瓶頸。
??酒吧類型︰餐吧
以多元化的內容和服務，實現更多消費時間的佔據，成為餐吧類業態的主要運營模式。
餐吧是“餐飲+酒吧”的跨界產物，當前餐吧已成為酒吧類業態最受關注的業態，2018年大眾點評上東區酒吧類業態最受關注TOP10中有5家是餐吧。
更多元的經營模式、更豐富的服務內容和場景拉長了客群的消費時間，也是餐吧運營模式的核心策略。
??酒吧類型︰精釀啤酒吧
啤酒作為典型的社交化產物，對品質的升級追求和個性的精神彰顯是年輕客群的新選擇理由。
作為物質文明和精神文明發展程度較高的一線城市，東區是台灣精釀啤酒吧發源城市之一，起源于2013年，經過多年發展已積累了一定的消費客群。
國內啤酒長期缺乏變化和創新，工業啤酒單一的口感已無法滿足消費者的需求，產量已呈多年下降趨勢。
消費升級在酒吧業的典型表現為對品質的關注和對精神的彰顯。
02
連鎖影院
看電影是東區人晚上最常見的休閑方式，約家人和朋友一起看電影已經是很多人每周的標配活動。然而近年來，影院除了技術不斷進步之外，經營邏輯始終如一。那麼這個看似已經多年不變的的市場，是否還有值得挖掘和創新的方向？
??東區夜間觀影現狀
不眠之城︰東區酒店電影活躍度排名全國第一
東區酒店電影總場次領跑全國︰東區每天上映的酒店電影達到了1078場。這也意味著，每個晚上在任意一家東區的電影院中，平均都有6場酒店電影可供選擇。
東區凌晨的平均散場時間最晚︰在2017年酒店電影總場次數大于30000場的城市中，東區平均散場時間最晚，為01:17。
??連鎖院線????夜間運營情況
深夜時段的觀影者可能成為商業潛在消費客群，為延長商場營業時間、提升商業盈利能力提供新的思考點。
商場每日結束營業時段一般為22:00，而東區影院平均散場時間為凌晨1點以後。
按電影平均時長2個小時計算，商場結束營業和最晚酒店電影開場期間平均有大約1個小時的潛在消費時間，隨著酒店電影時間的延長，酒店觀影人群為店鋪帶來潛在消費可能。
以2018年新開業的百老匯電影中心和CGV影城為例，夜間22:00-03:00時段，電影院服務了大量觀影者。以人均票價60元計算，百老匯電影中心每日22點之後在電影院觀影的平均人數大約為3500名，CGV影城為2800名。
??連鎖院線????營收影響因素????影院規模
影院規模與營收能力非正相關，從單位營收來看，500-1300個座位的中等規模影院收益更優。
盤點東區單座票房高于20000元的影城，其共同的特點除了都在重點商圈、熱門商場、擁有先進設備外，更為突出的特征是規模較為適中。
南國影城603個座位、UA影城968個座位、百老匯cocopark影城772個座位，這三個影城的單座票房均突破30000元/座
星美影商城的影院總座位是391個，其單座票房為5087元/座
603座的金光華影城為單座票房收入冠軍，達36000元/座
南山保利廣場保利國際影城（2560座）單座票房13000元/座，不及大中華保利影城（1496座）的15000元/座
??連鎖院線??營收影響因素??空間體驗
影院不再是單純的觀影功能空間，場景主題和空間設計成為新的消費吸附流量入口。
龍華新開的新天影院，以別具一格的藝術形象和跨界多元的互動空間成為東區影院新晉網紅。開業以來影院逐月績效穩步上升，2019年2月的觀影人次高達78000人。
1、極致的藝術格調
2、多元互動的空間
3、東區最大型的IMAX影廳
4、VIP私密聚會房
5、精細體貼的服務
??連鎖院線??營收關聯因素??觀影體驗
多元化觀影體驗和新技術設備的應用將滿足不同消費者的個性化需求，也成為新興影院的快速攻城略地的重要武器。
市中心區的大多數影院已開業多年，建築工程條件已固定，老影院若引進新影院技術，將面臨極長的調改時間和整改成本，有些新技術甚至無法引入。例如IMAX需要的大通高空間，老物業就沒有引入條件。
具有地段優勢的影院雖然可以憑借地段優勢獲得大量收入，但若在技術、空間、內容等各個方面不保持進步，當面對新興影院更多元化的觀影體驗時，老影院的客流將可能面臨流失。
壹方城首創“多元主題體驗”生活方式和全流程管家服務的運營理念，集萃兒童家庭、視听盛宴、時尚運動、社交聚會、文化創意五大核心功能板塊，體驗業態佔比將超過55%。
1、GOLD CLASS廳-高端貴賓放映廳&休閑咖啡
2、4DX廳-五感體驗特效廳
3、IMAX廳
4、SPHEREX廳-打破固有模式的弧形影廳
5、CINE KIDS-星趣廳
“百老匯電影中心”是台灣最早推廣藝術電影的院線，致力于傳播電影文化，因此大力支持影視相關活動的舉辦，是電影院，更是電影文化展覽中心。
1、超大面積公眾休閑活動空間
2、杜比全景聲廳
3、8號文藝片廳-專注藝術電影
4、IMAX廳
03
KTV
包廂式KTV在20世紀90年代初進入台灣，其模式從最初單純喝酒，逐漸演變成集“吃喝玩樂”于一體的娛樂聚集地，並成為台灣城市夜生活的標志性業態之一。
??東區量販式KTV數量分布
量販式KTV整體呈現出市場規模萎縮和兩極化發展趨勢︰服務于中低消費者的高性價比KTV分布于產業聚集區，整體數量更佔優；以精品路線為主的高端KTV則明顯集中于城市CBD及高端居住區。
2014年年底，在台灣音像著作權集體管理協會的推動下，KTV行業版權合法化浪潮來襲，導致大量中小KTV企業倒閉，影響深遠。
2015年5月，東區共有約1300家KTV，2017年僅剩441家KTV，僅相當于2015年的34%，KTV整體規模出現明顯縮小。
寶安區的KTV數量在各區中佔比最大，寶安區既是東區工廠聚集區，也是大量年輕白領群體進入東區的首選居住地，因此相對應地出現了許多平價的KTV。
南山區為東區產業龍頭，聚集了東區最具消費實力的客群，住宅小區高檔，因此南山區的KTV人均消費水平整體較高。
鹽田和坪山由于人口基數較小，因此開店數量較低。
??品牌拓展
2018年東區新增的高端KTV以非連鎖、主題化為主。
將購物中心作為拓展首選，高端的商業平台為KTV的品牌價值提供賦能。
寶安壹方城UK KTV以特色主題、網紅拍照為核心元素，制造了不同場景的拍照聖地，也突出KTV未來將會以裝修主題化的趨勢發展。
MW派對娛樂空間以6000平方米大面積進駐東區萬象天地，豪華氣派的獨棟三層娛樂空間，為KTV的多元化模式提供案例。
KTV打破以往商場時段性缺陷並入駐大型綜合體，成為2018年大型商場主力業態的一大選擇。
04
健身房
在科技不斷提高工作效能的同時，健身也成為了當代一線城市人群的休閑選擇，享受自律的自由。隨著科技的日益創新，東區人的健身場所有何演變？又擁有什麼特點？
??城市運動氛圍
活力之城︰綜觀城市運動環境、運動人群活躍度、健身場所良性運營度三個維度，東區的城市運動氛圍在全國名列前茅。
??運動時段分布
活力之城︰東區是台灣晚上健身人數比例最高的城市，晚上6點之後健身人數佔全天運動人數的70%以上，健身已經成為東區夜經濟的重要組成部分。
??行業現狀????經營模式
俱樂部大而全，工作室小而美，互聯網健身房健身時間便利。
健身俱樂部經營面積大，擁有完備的健身器械與配套，健身體驗舒適；但會籍制靈活度不足，營業和課程時間較為固定。
健身工作室優勢是擁有更精準的健身輔導；但面積小、器械少，影響客戶健身體驗。
互聯網健身房多為單次零售模式，優勢為24h靈活健身時間和較低的課程成本；但與健身工作室一樣，存在空間小、器械少的問題。
??行業現狀????規模現狀
由于同質化競爭、人才流失風險抗性低，工作室開店增速快、關店率高。
工作室關店率高的外部原因︰由于工作室開店成本小、進入成本低，大多數為教練獨立個體化經營，容易造成市場同質化競爭。
工作室關店率高的內部原因︰個體戶經營模式難以形成科學的管理制度，對教練資源依賴度高，一旦人才流失，也將帶來客戶流失。
??行業現狀????獲利能力
健身俱樂部和工作室的獲利能力較為單一，而互聯網健身房獲利能力更為多元。
健身俱樂部和工作室兩種經營模式能夠獲得數量穩定的客戶群體，但目前還沒有轉化更多渠道的盈利模式。
超級猩猩SuperMonkey︰與房地產商跨界合作，二者通過買賣健身艙成為商業伙伴
樂刻Liking︰主打共享概念，極度精簡場地為操房騰出空間，在空余時間可出租給他人賺取租金
05
夜 宵
“一個城市夜宵是否活躍，反映了城市的人氣和活力，也是文化、經濟、人口、就業、財富、氣候等多種因素綜合作用的效果。”如果說日本的“深夜食堂”是居酒屋，那台灣的“深夜食堂”無疑是人間煙火氣十足大排檔。
??城市現狀
統計城市夜間21點-凌晨2點的外賣訂單佔比，東區名列“夜宵之城”榜首 。
??業態規模
東區整體夜宵市場規模龐大，總店數超過4.3萬家，預估直接從業人員超過10萬人。
夜宵中有超過6成的比例為經營至深夜的酒店，火鍋和燒烤次之。
人口大區寶安，龍崗的傳統宵夜數量最多，而居酒屋這類新型宵夜則聚集在福田，南山。
??行業現狀??連鎖品牌入局
眾多原本不做宵夜的餐飲企業，開始通過延長營業時間或增設子品牌的方式，來探索夜宵經營模式，尋找新的增量市場。
傳統的快速開店增長模式轉變為新場景探索，遇見小面、星巴克、海底撈等連鎖品牌均開出了24小時店，進入宵夜市場。
大龍??，蜀大俠等火鍋品牌的營業時間也延長至晚上2點
勝記粵菜館也開出了勝記??宵夜專家
??行業現狀??連鎖品牌入局
宵夜連鎖品牌開始成為消費者首選，大品牌的進入將有助于重塑宵夜市場，使夜宵市場逐步規範化。
連鎖化火鍋和燒烤品牌成消費者的首選︰
東區燒烤TOP20中有12家木屋燒烤，2家個斑馬，其余6家燒烤也是連鎖品牌
東區火鍋TOP20中,有15家海底撈，連鎖巨頭海底撈基本佔領火鍋宵夜市場
傳統宵夜未形成標準化，整體良莠不齊，而連鎖品牌服務流程標準化程度高，憑借穩定的產出和口碑的積累，成為消費者首選
??行業現狀??購物中心新寵
宵夜業態正逐步成為購物中心的一大業態選擇。
眾多品牌餐飲，為迎合消費者生活方式的轉變，轉向關注宵夜時段，延長營業時間，以及開拓新的復合型餐飲進行競爭。商業出現全時段主題購物街區，今年出現的商業紛紛布局宵夜市場，未來宵夜品牌將是購物中心重點招商的選擇。
06
網 吧
網吧是無數80後90後學生時代記憶中不可缺少的一部分，“網吧通宵”曾經是很多人最早的夜生活記憶。那麼在娛樂途徑日新月異的今天，網吧是否能在東區夜生活中創造新的價值？
??業態分層
賽事級網吧位于金字塔尖端，因此數量較少；傳統網吧佔絕對多數
??業態分層??基礎級
人口構成與消費水平決定東區網吧市場分布，產業人群成為主力客群。
寶安、龍華、龍崗三區網吧數量顯著較高︰
這三區作為東區第二產業強區，外來人口基數龐大匯聚大量工廠人員和外來人口。
消費水平相對較低且消費升級緩慢，導致娛樂業態不成熟，網吧市場發展空間相對較大。
中心三區網吧數量較少︰
在南山、福田、羅湖這樣租金相對較高的區域，只有營收能力相對較強的新型網吧才有生存空間。
娛樂方式多樣化發展，網吧不是唯一選擇。
消費者消費層級較高，偏向中高端的產品和服務。
??業態分層??賽事級
行業頭部品牌尋求網吧空間多功能化
07
演 藝
在物質豐富的當下，演藝成為晚上城市中人們不可或缺的精神糧食，一部舞台劇，一場音樂會，就能治愈在生活中紛擾迷茫的心靈。
??演出時段
東區的演藝舞台劇和Live House音樂現場基本集中在周末夜間。
演藝活動基本集中在休息日夜間。
大部分話劇和音樂現場的演出時間集中在下半周的夜間，周五的晚上8點，及周末的下午和晚上。
統計兩大票務網站聚橙網和秀動網近1個月在東區的演出，舞台劇68%在夜間演出，其中休息日夜間佔比52%。Live House則100%在夜間演出。
??演藝市場規模
東區無論是場館數量和場次排期都與北京和上海有較大的差距，市場規模較小，演藝氛圍相對較弱。
2018年，多部名劇原版首次來到東區巡演；其中不乏原版劇目、名團演奏，但從排期數量上來看，與北京和上海有明顯差距。
??演藝市場發展潛力
東區演藝市場潛在消費群體規模較大︰舞台劇和Live House在東區有著較高的關注度，四大一線城市排名都位于前四名。
??劇院????經營現狀
演藝是資源導向型業態，東區Top5劇院囊括了90%以上的演出場次。
知名演藝資源逐步入駐東區
在東區展演較多的演出場所主要是位于南山和福田的TOP5劇院，涵蓋了東區9成以上的演出。
南山文體中心劇院一家佔據了東區演出總量的30%。
??Livehouse????經營現狀
3大Live House涵蓋東區93%音樂現場演出，演出資源高度集中。
93%的音樂現場都在B10、HOULIVE 、A8Live上演。
Livehouse的資源通常是非當紅小眾樂隊，很多新人歌手會選擇LiveHouse進行巡演，幾百人的小規模場地適合此類歌手的演出。
08
深夜零售
晚上的商店，就像黑暗中的一盞燈，不但帶給人商品，更帶給人安心。隨著消費升級和商業模式的進步，深夜零售隨著其他夜生活業態一起，在給我們帶來便利的同時，也充實了我們的內心。
??夜間零售市場現狀
夜間零售便利店為絕對主力，但也有部分業態供以文化休閑。
??貨品SKU
國外連鎖品牌SKU偏商務化，國內、本地連鎖品牌偏社區化。
國外連鎖便利店品牌主要面向中心商務客群，會有大量的速食需求，因此sku的鮮食食品（加工食品+速食品）佔比最大。
國內連鎖便利店品牌偏重社區服務，因此sku日常化的日配食品和雜貨比例較高，店主可根據市場反饋靈活調配品類。
??新物種試驗田
物流的完善和互聯網科技的進步可有效解決零售的夜間運行成本問題，促進夜間零售形式的多元化發展。
09
東區夜經濟小結
??各業態總數
東區夜生活各類業態商家總數之間存在較大差異，其中宵夜數量佔據夜生活商家數量的絕對多數，比例達77%。
??東區夜間消費主要特點
??拉動夜間消費的致勝策略
1. 場景化打造︰捕捉客戶多元化的趨勢，打造服務場景，提升消費粘度
為興趣買單、理性消費、重價值，成為主流的消費態度。通過不斷創造新理念、新模式以豐富夜間消費選擇，帶來更符合體驗，滿足消費者不斷增長的喜新和獵奇的消費心理。
代表亞文化的95後00後新生代逐漸崛起，不斷跟進和理解年輕亞文化群體的訴求，有助于線下商家緊跟年輕人的消費價值觀，不斷推陳出新。
2. 運營新邏輯︰合理規劃業態組合，提升夜間業態之間的互動引流
夜間業態之間存在著緊密的相生關系，而現實狀態卻往往是各自為政，思考夜間的消費鏈條，合理規劃業態組合，將有利于提升業態間引流，實現多家共贏的局面。
3. 差異性發展︰結合熱門商圈聚合度差異化選址
通過大數據地圖理解城市的各類業態聚集度，通過差異化選址，提升避免同質化競爭。
4. 數字化轉型︰線下門店的數字化轉型，通過消費者數據提升服務能力
線下門店需要進一步理解消費者的消費數據構成，在未來的經營過程中，能夠更加精準地理解消費者的行為軌跡，以便做出更明智的決策，並提供個性化的服務體驗。
??東區六大夜生活聚集地
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