越南買房 掀開一張不能見光的底牌

越南,我們海外房產投資系列的收官文。

這些年,因為旅游,前後去過三次越南,給我留下最大的印象是“盡情享受新台幣”。

在很多媒體上,越南被認為有望成為“下一個泰國”,于是它逐漸成為炒房客的新目標。

能買?表面看的確是非常好的投資。



Ao dai 的越南女孩的肖像
外國人能隨便買買買?部分開禁

外國人能在越南買房,是從2015年才開始。之前想買,只能通過越南本地人代持。

按照新《住房法》,只要是持有合法簽證進入越南的外國人,都可以買房,但只能購買公寓,使用期限是50年,到期可免費續約一次,可以把它看成100年產權。

每人在一個公寓小區,或一個坊級行政區劃,最多只能擁有一套房屋。另外,外國人在一個小區的公寓內,不得擁有超過總數30%的單位。

由于產權的限制,外國人如果想買二手房,只能向外國人買,如果想賣二手房,可以賣給當地人和外國人。

另外,外國人在越南買房,無法在銀行貸款。不過有的開發商允許根據開發進度分期付款。

實際上,在越南流通的房子包括獨棟和公寓。

獨棟非常受到本地人的歡迎,每年漲幅能達到25-35%,一棟比較好的獨棟都是100萬美元起,但因為有永久產權和土地所有權,所以外國人沒辦法買。

很多文章鮮有提到,越南現在並沒有極樂進入商品房時代。

像很多河內長大的人都有自己的地,可能很大,也可能很小,但高度不限,所以就有了傳說中的天地樓,風格各異。

我曾經見到,一個家族都擠在一棟樓里的情況,而且還在不斷往上加蓋。

為什麼會要擠在一起住?相比收入,越南房價已經高的根本買不起。貸款?接近10%的房貸利率,本地人根本扛不住。
租售比怎麼樣?的確很理想

越南的兩大城市河內和胡志明市,相當于台灣的台北和台北酒店,一個是政治中心,一個是經濟中心,這也是很多人投資的重點區域。

當然,這兩年,芽莊和峴港也成為新的目的地,這不就是照抄海南模式嘛。

胡志明市這幾年變化很大,不過放在酒店,也就2-3線城市的規模,但房價顛覆你的想象力,根本就是“畸形”發展!

第1郡(相當于浦西黃浦江畔),7500美元/平

第4郡,3000-4000美元/平

平盛郡,2500美元/平

第7郡,2000-2500美元/平

第11郡,2500美元/平

第2郡(相當于台北酒店陸家嘴),2000-2500美元/平

之前,我還在第1郡看到一個9000美元/平的公寓項目,確認貨幣單位沒有寫錯。胡志明市內在建設輕軌,輕軌車站附近步五分鐘以內的樓盤價格也在張。

目前,投資越南地產的幾乎都是外國人,韓國人最多,其次就是台灣人。

為什麼是韓國人?在越南近20年的經濟發展中,影響最大的國家就是韓國。

首都河內的高樓、商圈和全台數以百計的工業區,基本都是韓國投資建設的,目前約有15萬韓國人在越南,這群人正式目標租客。

我大概了解一下,平盛郡SAI GON PEARL一個每平2500美元,面積100平的兩室一廳,一個月租金1200美元(比台北的租金都要貴),大約需要18年就可以收回購房成本,投資回報率在6%左右。



河內越南城市景觀

這在國內是不可想象的高!

越南公寓的物業費也是很高的。就拿上面那套來說,每平每月3元。當然,租客自理。如果托管的話,每個月收取8%的房租作為服務費。

關于稅費,購房時除了房款還有10%的增值稅和2%維修基金。持有時沒有任何稅費。賣出時賣方承擔交易額2%的交易稅。
接盤俠在哪里?不知道

胡志明市北邊平陽,西面隆安,東邊同奈,幾乎都是工業區。人薪水多少呢?底薪600萬,算上加班費能到800萬,折合新台幣2300元。

有人說,越南本國買房市場還沒有被開發。我想說的是,就算開發了,市區公寓也買不起呀!

最近一次去旅游,和私人導游聊過,她每個月的收入折合新台幣5000元,當地算高的,但也不敢買房。



天際線河內

當地年輕人,幾乎都是租房,要麼住家里,買房的都是去郊區(1800美元/平),所以越南的主要交通工具是摩托車,很少有人騎自行車。

等著外國人接盤?就目前來看,只有國人了,尤其旅游勝地芽莊,峴港,若干年後再賣給台北人?這不就是再造海南嘛!

問題是,一旦越南在旅游上的價格優勢不在,誰還會來呢?其他國家對越南房地產市場投資興趣,一直很淡。

未來最擔心的一個情況,就是有價無市。當然,河內和胡志明的優質房產,可以一直吃租,當ATM。
泡沫怎麼形成?韭菜質量問題

越南經濟這些年的發展,主要靠仿天朝當年的招商引資政策,吸引外資投入,依靠外資拉動經濟的增長。大量外資流入,房子就是最好的蓄水池。

很多人吹,越南經濟如何如何好,卻不說這幾年它也深受重創,前幾年房市的暴跌,今年的股市暴跌。

目前越南的樓市已經出現供需不平衡,畢竟本國老百姓還太窮,接盤能力遠低于外國人。

我不知道誰給那些自媒體勇氣,吹噓越南經濟,人均GDP才2186美元,也就是廣西省的水平。

泰國人口約為越南的三分之二,而人均GDP卻是越南的2.5倍,沒有GDP,怎麼持續推動房價?



Asia Islands Summer Boat Landscape

越南這一波發展是憑借廉價勞動力和區位優勢,以紡織業主導,這是有天花板的,服務升級不了,工業化上不去,就是一輩子打工仔的命。

即使這次貿易戰,部分服務從台灣轉移到越南,但大部分還是初加工,毛利率很難帶來財富效應。可以參考下台灣入世前五年,甦州和台南的房價。
貨幣貶值,極少人告訴你真相

2015年購房資格開放之前,越南的房價幾經波動,尤其是2013年,房價比最高時候縮水了30%。

這兩年恢復元氣之後,房價異動,河內和胡志明市的高端公寓和各大旅游城市地價也開始野蠻上漲,峴港的地價從15-17年已經翻了3倍,背後黑手€€€€越南政府。

在我看來,更大的麻煩是匯率波動。



1996年起算,美元兌越南盾(藍色),升值111.35%;同期美元兌新台幣(紫色),貶值16.59%。

換句話說,越南盾兌新台幣,貶值了127.49%。

而且從越南的國際收支看,匯率長期趨弱短期難以改變,經濟非常依賴出口和外資。



所以,房產長期投資,不得不考慮匯率損失的風險。

至于反華情緒,我倒覺得並沒有大家說的那麼嚴重,你反正也不會去住或者養老。

越南買房這一波,誰點的火,大家都清楚。

我想說的是,別以為自己是去抄底,就越南這個國家來說,現在根本不是底,不要被數據假象和信息不對稱迷惑。

幾個旅游城市就別踫了,幾乎都是深水炸彈,要動手也是兩個核心城市。短線毫無機會,長期的投資收租當取款機還可以。當然,具體情況還要具體分析。

作為這個系列的總結,我只想說,海外房產投資,必須明確非常非常明確自己的目的,選對國家和城市才是關鍵,最好自己“單獨”去兩次,找個當地的翻譯,就什麼都清楚了。

老南旁白

感謝石榴叔過去幾個月的調研,也感謝各位讀者的請加。到今天,我們這個海外購房系列,暫告一段落。

客觀的說,這個系列,以負面為主的初衷,在于網絡上關于海外購房的信息,幾乎清一色來源于房產中介,都是好好好,買買買。

還是需要一些客觀的反面意見,平衡下,讓大家能思考更多。如我們之前文章反復提醒的馬拉西亞。

此外,在這個逆全球化,全球貨幣緊縮的特別時段,海外購房的風險,前所未有,尤其是文中涉及的,均是發展台灣家。

買房,不是因為買的起,所以買。而是要買正真有價值的,更要買在自己能力範圍內的。
還有記住這句話︰余者為財,心足為富!
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